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楼市评论:监管压力下长租公寓遭遇“至暗时刻”

发布于: 2018-09-14 10:50:25  出处:新京报 责任编辑:黄晓芷

摘要: 从“房租抬升”风波到自如的“甲醛门”,再到杭州“鼎家”“暴雷”,长租公寓从各路资本追捧投资的“香饽饽”,一夜之间几乎被贴上了妖魔化的标签,人们对其进行了诸多解读,其中,盈利难题、资本是否助推房租上涨、规模战能否持续等成为争论的焦点。

  从“房租抬升”风波到自如的“甲醛门”,再到杭州“鼎家”“暴雷”,长租公寓从各路资本追捧投资的“香饽饽”,一夜之间几乎被贴上了妖魔化的标签,人们对其进行了诸多解读,其中,盈利难题、资本是否助推房租上涨、规模战能否持续等成为争论的焦点。


  不靠“烧钱”能否活下去?


  “我不建议去做长租公寓,这个生意是亏的。”近日,SOHO中国董事长潘石屹的这一论断引发行业一番探讨。潘石屹直指长租公寓盈利难的痛点,认为做长租公寓一定会有银行贷款,其中利息按照银行基准利率是4.9%,用贷款建成公寓租出去,回报率最高超不过1%,租房价格再翻番还是亏本。


  不过,和SOHO态度相反的,是以万科、龙湖为代表的房企。早在2014年,万科就开始布局长租公寓,今年上半年,万科将租赁住宅确立为核心业务之一;龙湖也将长租公寓纳入主营业务。按计划,今年龙湖旗下冠寓将累计实现65000间开业量,至2020年,其单年的租金收入将达30亿元。


  从企业发展角度出发,恰如中联基金总经理何亮宇在日前举办的2018中国长租市场峰会上所言:“开发商拥有团队、能力、品牌等储备,将来市场真正由售转租后,已经有了准备,不打无准备之仗。”而从需求角度而言,在远洋邦舍常务副总经理俞国泰看来,户籍制度下更多农村人口实现城市化,需要用市场化或保障性手段帮助他们解决居住问题,因此,长租市场潜力巨大。


  在长租公寓风口下,残酷的洗牌也在同时进行。今年以来,已有好租好住、爱家爱公寓、长沙优租客、恺信亚洲、鼎家这五家分散式长租公寓因资金链断裂引发运营危机,这使业界对长租公寓是否能形成稳定的盈利模式,不靠“烧钱”存活下去产生了质疑。


  实际上,潘石屹的此番表态,业界不乏认同者。新城控股高级副总裁欧阳捷明确表示,如果拿地自持,未来10年长租公寓都看不到盈利模式,“这不仅因为地价太高,投资回报率甚至无法覆盖资金成本,而且还沉淀了大量现金流,企业难以为继。”


  他同时指出,有些企业通过收购烂尾楼、经营不善的办公楼,将其改造成长租公寓,获得资产增值和租金溢价,但这种机会可遇不可求。而通过改造住房、划小出租单元的方式,虽然可以获得租金溢价,但也面临着政策控租金的风险。


  “长租企业目前仍面临普遍亏损的情况,盈利也只是个别门店,中短期内仍然很难看到长租企业盈利的明确路径。”诸葛找房董事合伙人、COO徐瑞东告诉记者,长租公寓前期投资大、资金回流慢,即使有发债等金融工具支持,短期也很难盈利。万科等品牌房企虽具备资金、人才、资源等优势,但也需要较长时间的摸索。


  不过,在一不愿意透露姓名的房企高层看来,若按现在的供地方式,即高价拿地做长租公寓,想实现盈利较难,但城市更新的容量巨大,其中有不少机会,关键是用多少成本去做多大事,“能否盈利,完全是商业模式和管理效率的问题,正确的商业模式和好的管理效率,相信可以实现盈利。”上述人士表示。


  长线稳定资本才是正道


  任何行业的发展,都离不开资金的支持。记者注意到,目前长租企业发债主要是地产背景的企业,而非地产背景的企业几乎没有涉及,即便发行ABS或类REITs产品,也是极少数。


  在何亮宇看来,长租市场的长远发展,离不开适度创新的金融化,“要有金融支持,但要是适度的,不能过度。”


  俞国泰亦认为,长租市场要发展,必然需要长期稳定的资金,而且还要有相对回报率较低的资金来参与,“资本肯定都是逐利的,就看这个逐利放在什么时间兑现,或者它在安全和盈利上面怎么做取舍,这是资本参与长租市场,最需要明确或界定的。”


  何亮宇指出,资本介入长租市场的方式主要有以下四种:一是直接入股;二是买资产,拿重资产成为产权所有人,或REITs投资人对外出租;三是以魔方为代表的ABS,用自己的系统,信用去借一笔ABS做扩张安排;四是以自如、蛋壳为代表的租赁贷ABS,核心不是一笔租金的收益权和证券化,而是由此产生租金消费贷的证券化。


  针对资本推着机构囤租待涨的传言,何亮宇表示,资本方关心的核心问题,是收到的房源能否尽快向市场投放,“囤两个月才涨两百元,但两个月的机会成本损失可能是两年才能挣回来。作为理智的成熟资本方,是非常关注空置率问题。而会不会降低装修标准,那是另外一回事,要控制装修标准,不能出现甲醛等问题。


  值得注意的是,在长租公寓盈利难的背景下,伴随着长租公寓激烈的竞争和快速的发展,监管压力也随之而来。


  据上海证券交易披露的信息显示,花样年发行的一笔50亿元非公开发行住房租赁专项公司债券在8月30日被“中止”,合生创展一笔100亿元的住房租赁专项公司债券自7月2日至今也处于“中止”状态。


  记者注意到,在以租赁名义发行公司债的房企中,一些企业并未公开披露公司是否涉足租赁业务。业内人士指出,在其他渠道被堵截之下,房企们纷纷借道“住房租赁”发债,这可能引起交易所等监管部门的注意,以后对于此类产品的发行审核会更加谨慎。


  赚钱VS占位


  不管是圈地需要,还是资本催生,很多企业还没有梳理清晰,便开始规模扩张。问题在于,在面临盈利难,监管压力的背景下,长租公寓的“规模战”是否会停止?


  出乎意料的是,在采访中,业内普遍认为,在当前规模为王的共识下,长租公寓规模扩张的步伐虽会有所放缓,但不会停止。欧阳捷给出的解释在于:大企业资金相对充裕,长租公寓投资相对较少,维持一定的规模扩张不是很难,“虽然目前不赚钱,但现在不占位,未来可能就无位可占。”


  不过,值得深思的是,随着长租公寓规模快速扩张,管理半径的扩大,提升长租公寓的管理效率,是一大关键。徐瑞东表示,管理人员的成长和储备的速度,很难跟上规模扩张的速度。他同时指出,运用工具提升管理效率是较可行的方法,在这一过程中,还需要特别重视客户的资金安全问题。


  清华大学房地产研究所所长刘洪玉在长租市场峰会上就指出,长租市场核心还在于,如何做好租赁企业应做的事,如何去有效管理、控制风险,包括处理好租户、业主以及承租房子间的关系,形成行为规范并用于行业自律。


  事实上,长租公寓仍处于产业链初期,仍需要各部门完善行业标准,“我们原来是风口上的猪,现在成为风口上被烤的猪,很难受,我们还是乳猪,太小。”甘伟如此表示。
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