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房企销售增速明显分化 价格压力隐现

发布于: 2018-10-10 10:07:22  出处:21世纪经济报道 责任编辑:黄晓芷

摘要:近日,上市房企陆续发布9月销售业绩简报。在经历了7、8月的短暂低迷后,龙头房企的销售规模普遍出现回升。

  近日,上市房企陆续发布9月销售业绩简报。在经历了7、8月的短暂低迷后,龙头房企的销售规模普遍出现回升。


  碧桂园9月的销售额达到367.4亿元,比8月提高17.3%。今年前三季度,碧桂园实现销售4155.8亿元,虽距离8000亿的年度保底目标甚远,但仍比去年同期增长了近四成。


  在楼市调控不断深入的情况下,这种业绩值得称道,但仍难掩增速下滑的现实。今年前三季度,已经发布业绩简报的20家上市房企销售额平均上涨45.4%,不及去年,且这是建立在部分房企“以价换量”的基础上。


  今年9月末,万科曾在秋季例会上打出“活下去”的口号,似乎预示着行业寒冬将至。在业绩增长和价格压力并存的情况下,这一口号显得更有内涵。充分享受了这一轮市场红利的房地产企业,将如何解决生存命题?


  销售增速普遍下滑


  在楼市调控政策的持续高压下,今年的“金九”成色明显不足。中金公司对60个城市的监测显示,9月新房成交面积环比仅上涨1%,显著低于历史季节性水平(过去7年的9月份平均环比增长8%);同比增幅由8月的21%大幅收窄至3%。


  华创证券也指出,今年9月,49个城市新房成交面积环比下降7.5%,同比下降4.6%。


  龙头房企的表现,虽然优于行业平均水平,但受到市场大势的影响,累计增速出现下滑。根据中原地产的统计,今年前三季度,20家上市房企合计销售额达到2.17万亿元,平均上涨45.4%。而在2017年,头部房企的销售增速普遍在50%以上,不少房企超过100%。


  “销售增速下滑,是因为调控压力比较大,业绩很难真正冲高,但这里面也有房企主动降速的原因。”某上市房企华东区域相关负责人向21世纪经济报道表示,有些能卖到2000亿的房企,会谨慎地把销售目标定在1500亿的水平。


  但就房企个体而言,业绩表现有所不同。


  在已经发布业绩的房企中,恒大在9月实现销售630.1亿元。前三季度恒大的销售规模达到4490.9亿元,高于万科的4315.5亿元,成为目前为止销售规模最大的房企。按照今年5500亿元的销售目标,前九月恒大已完成81.65%。


  第二梯队中,部分房企的业绩增幅较大。旭辉在9月的销售面积和金额都比去年同期近乎翻倍。中海、金茂、世茂等房企也在9月实现了销售规模的明显增长,同比增速高于前9月的平均水平。


  但也有房企在9月的表现不及预期。如建业9月实现销售额55.85亿元,同比增加33.5%,明显低于前9月75.7%的销售增幅。龙光、富力、招商蛇口也表现出同样的特点。


  今年以来,房地产业格局一直呈现出“第一梯队趋稳、第二梯队发力”的特点。有业内人士指出,前者正面临规模带来的瓶颈,并有意放慢节奏、谋求平衡发展。后者则正抓住机会扩大规模,力争跻身第一梯队。


  同时,部分小型房企早已退出规模竞争的行列,这类企业规模较小,9月业绩涨跌不一。阳光100仅在9月实现5.91亿元的销售规模,比8月下降四成。


  部分企业以价换量


  虽然业绩还算亮眼,但9月末,万科在秋季例会上喊出“活下去”的口号,似乎预示着市场寒冬将至。此前的9月22日,万科集团董事长郁亮在万科南方区域月度例会上也表示,房地产行业真正的转折点已来,楼市的需求急剧消失,开发商面临去化压力。


  中金公司也指出,在楼市调控的持续高压下,购房人的观望情绪正在加深,并导致市场的去化率大幅下滑。


  根据21世纪经济报道的了解,行业人士对这一观点颇为认可。前述房企人士指出,销售压力在7、8月份就已出现,但因为是传统淡季,外界并未在意。


  中原地产首席分析师张大伟表示,降价销售通常是不得已而为之,即使考虑到“限价令”因素的影响,这仍然反映出销售压力已经传导到价格策略上。


  张大伟认为,9月龙头房企销售业绩的回升,正是“活下去”的动力所驱使。因为在融资渠道收紧、融资成本提高的情况下,通过销售回款来补充现金流,是最现实的手段。


  根据公告,今年9月,大部分企业的销售均价企稳,甚至出现提升,说明以价换量的现象尚不明显。但也有少数房企的销售价格出现下降。


  比如,中骏在今年9月的平均销售价格为10490元/平方米,环比8月份(15054元/平方米)下降30%。建业在9月的销售均价为7258元/平方米,同比下降7.5%。龙光地产的销售均价则连续两个月出现下滑。


  这种现象会不会继续蔓延?中金公司在10月8日的一份报告中指出,房价仍有可能延续疲弱走势,但全国层面并不具备房价普降基础。但该报告同样提示,存在“地产调控政策超预期加码”的风险。


  当日晚间,这种预期在一定程度上被兑现。当天的国务院常务会议提出,“商品住房库存不足、房价上涨压力大的市县要尽快取消货币化安置优惠政策”。对于库存规模相对较大、前期房价上涨较快的三四线楼市来说,显然是利空消息。


  多数受访者认为,无论价格调整与否,房企都会在第四季度发力销售,这一方面是迫于严厉调控下的回款压力,另一方面则是出于财务结算周期的需要。因此,四季度房企的销售业绩有可能继续升温。
关键字:阅房网 楼市
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