楼盘地图 房源发布 意见建议 地产招聘 网站导航
网站首页 > 资讯中心 > 揭阳楼市

【房价】2018年揭阳房价总结 2019年房价预测

发布于: 2019-01-25 16:06:24  出处:阅房网 责任编辑:黄晓芷

摘要:【房价】2018年揭阳房价总结 2019年房价预测

  导读:随着一二线房企的市场进入,2019的揭阳房价已经不是单纯的产品分析或供需分析,金融分析成了第一要素。同时,民众对房产的保值性、增长性等金融属性关注达到历史高点,那么2019年的揭阳房价又将会是怎样的趋势呢?


  关注房地产的朋友也许对2018年揭阳楼市的趋势有着过山车般的感觉。从年初的一路高歌至年中的土地频频流拍,再到年未的以价换量,楼市在2018年少有的走出了高开平走的行情。


  2018年揭阳楼市关键词:困惑


  2018年的数据其实并不难看,市区(榕城、揭东、空港)住宅及商业土地成交七宗;以预售证为准的市场推货量达6915套 。至于成交数字,网签数据显示,全市新建商品房销售均价6537元/平方米,同比上涨20%;其中市区均价7244元/平方米,同比上涨34%。但与此同时,不难看的数据后面却是冷淡的市场气氛和悲观情绪的蔓延。


  市场景气 辉煌的上半年


  2018上半年行情延续了2017年的涨势,?6月份官方统计数据表明,2018年上半年市区的商品房单价同比上涨29%。而与此同时,深圳等一二线限购城市,千万富翁集体淋雨购房、体育馆万人齐聚等开盘等极富感染力的信息又在无时无刻的冲击着人们的神经,在一片喧闹声中,过去一年中频爆地王的揭阳坐不住了。






  项目节点总能看到拥簇的人群,甚至在项目开盘时出现当天加价两三万的二手交易。似乎真如段子所言“除了买房,其它一夜爆富的手段都写在刑法里。”炒房成了一件人尽皆知的好生意。民众的热情既然高涨,房子作为稀缺资源,开发商当然惜售,在市政府加快清理闲置土地的大背景下,本土开发商的开盘、动工项目了了无几。这种供需倒挂的态势又反过来助推房价。


  彻底反转 落寞的下半年


  在2018年的端午节过后,市场开始出现分化,房价虽依然坚挺,但却有价无市,市场成交信息骤减。这其中的主要因素有两方面,一个是前期的购入客大多为非刚需客户,所购入房源在加价之后又回流到市场,但真正的刚需客户对于这种短线加价房源有着天然的抗拒心理;另一方面是在过短的时间内房价上升过快,市场需要一定的消化期。本来这种有价无市的状态在过往的历史经验中,只需要一小段时间的消化便能重回扬线模式。但这一次,历史经验遇上了金融调整。


  如果说2017的楼市是棚改年、政策年。那么2018年的楼市则是金融年。在2018年购房的朋友可能在最终决择时最难接受的不是房价,而是按揭利率。房贷基准利率(4.9%)上涨35%几乎是一整年的常态,这对购房者来讲是一笔巨大的额外支出。而相比购房者房贷支出增加更难受的是开发商的融资成本快速上涨。2018年的金融环境可以说对开发商非常不友好,在2016、2017年金融成本极低,融资渠道极多的环境下,很多开发商大规模举债进而攻城略地,这也是为什么一线房企前期频频在三四线城市高溢价拿地的主要因素。在速建速卖的高周转模式下,这种以资金规模换市场规模的战术也使得国内一些房企成为了所谓“宇宙级”巨无霸。但来到2018年中旬后,这一招失灵了,甚至可以说是崩溃了。在万科喊出“活下去”的背景下,是房企的负债压力不堪重负。1、在“去杠杆”的背景下,企业发债在银监会层面受阻,新债发不出,旧债又快到了偿还期;2、过去几年高速发展,大型开发商已经习惯了资产高负债项目快周转运行,而土地和房屋是先建后卖,没有后续资金也就断了“一个萝卜一个坑”的高周转模式;3、融资渠道减少了,最直接的反映就是融资利率提升了,利率水平从平均4%直接跳至8%。




  如果在两三年前,也许在谈揭阳楼市时,笔者不用花这么多笔墨讲上一段内容,但现在的揭阳楼市已经外来七分本土三分的格局,因此全国性大房企的一举一动都与本地市场息息相关。既然借不来资金,那就只能甩卖资产,于是土地流拍成了今年揭阳土地市场的主旋律,到了中秋节前后,空港区某新项目直接打出了带装修七字头的宣传,要知道一年前空港区的楼面地价已经去到4000+,房价动辄五位数。在其蝴蝶效应之下,大房企项目纷纷或明或暗的下降了房价。可结果呢?像段子所说的“在四线城市,对于涨价,民众是后知后觉;对于降价,民众是先惶先恐。”


  在这一场始料未及的过山车行情下,大多资金较宽裕的本土开发商选择了观望,也有个别同样负债率较高的房企陆续加入了折价行列,比如黄岐山脚某高层现房项目卖出了4000+的价格,而通过与中介机构合作开展联动的项目就更加多了,价格普遍比原先的售楼处价格低。


  谜题的2019


  虽说2018年的楼市一波三折,但这么多年来房价一直向上的趋势真的发生根本性转向了吗?是否2019年的房价会回归到大众“喜闻乐见” 的水平?我们从正负两面来分析一下:


  2019负面因素:


  A、大量投资性房源套牢。在前两年市场快速上涨期,新盘开盘当天的成交几乎投资与自住各占50%比例,虽然后期很多已经被慢慢消化,但仍有大批闲置房源存在,这些房源就像一个无形的重力一样,压在了房屋供应端的天平。PS:在揭阳,目前所谓的“投资客”绝大多数并不是传统概念上的炒房团,他们更多是将房产作为理财产品去购买,而忽略了高收益的理财产品往往也伴随着高风险,对国家“房住不炒”的政策也没有理解透彻。


  B、从2018年最后的拍地情况来看,政府已经悄然下调的地价,之前最喜欢吹嘘“面粉贵了,面包会便宜吗?”的开发商不知是否会否逆向思维。地价的下调只是预期,土地供应的增加则是板上钉钉的事,就不知面粉多了,面包是否也会增多。单单就2018年年初制定的《揭阳市本级2018年度国有建设用地供应计划》及2018年实际成交差额就足以为市场提供988156平方米建设土地,以容积率3.0计算,约为24703套120平方米的房源。
  

统计范围

榕城区、空港区、产业园区

土地性质

住宅及商服用地

2018土地供应计划

2432.774

2018实际成交土地

950.54

2018土地供应差额

1482.234





  但凡事也总有两面性,虽然土地供应充足,但只要没有成交,就仍然是储备土地而已,如果长时间没有新的土地成交记录,那也意味着房源供应将周期性减少。


  C、原计划于2018年上市的多个住宅项目出现了跳票现象,比如【榕江一品二期】、【金润三期(金润云悦)】、【万景二期(万景广场)】、【熙岸尚城三期】、【楠辉苑三期】、【迎祥花园】、【万和广场】、【富利华府】、【阳光丽景】、【欢乐颂】、【岐山壹号】等。那么这些项目在2019年是否会入市而增加房源供应呢?


  2019正面因素:


  A、自山东荷泽在2018年年底第一个跳出来为楼市松绑之后,已经有越来越多的城市加入到楼市调控松绑的行列,就连北京新推出的两宗土地,也一反常态的未设置销售限价条款。这些信号都表明了虽然国家“房住不炒”的政策背景没发生根本性改变,但地区性变化已经非常明显。只要“土地财政”仍然存在,地方性的房地产保护就不会消失。揭阳虽未属调控城市范畴,但大环境的改变也是会影响购房者预期的。


  B、2018年的金融环境对房地产行业并不友好,那2019年呢?应当话分两头说,首先,经过2018年的抽水阵痛之后,房企在2019年已经不再对融资困难那么敏感了,毕竟大多数一线房企在过去的大半年时间已经放缓拿地节奏,有些极端的甚至把资产打包并购以换取现金流。举个例子:你是卖空调的,冬天时你和很多同行一样借钱囤了许多货,在很多乡镇都开了分店,夏天刚开始债主们就来追债,房东也说要加租金,这时你只好把原来的利润率调低,快速出货还钱。而当库存压力和负债水平双双减轻时,你和你的同行自然会把利润率调回原有水平,最多只是经营规模缩小一点而已。


  其次,只要中美贸易仍存摩擦,只要还没有出现足以媲美房地产体量的新经济模式出现,只要游资还没有找出利率更高的同等承受力渠道。房地产就仍然还是金融的宠儿。


  C、房贷利率下降有望在一季度实现,在2018年,揭阳的房贷利率达到了历史高位,总体上为基准利率上浮30-35%,这对购房者来说是一笔不少的额外开支。随着银行资金面的宽裕,房贷利率极有可能在2019年一季度下调,这将有效剌激购房者热情。


  2019年房价如何?


  2018高开低走,那么2019年揭阳的房价将有是怎么样的走势呢?首先,在一二季度大概率延续2018的行情,特别是供应量较足的区域,开发商在定价时首先考虑的还是回本速度。在三季度有望在个别明星项目的带头冲击下,走出独立行情,如果在这个时间段能有超预期的土地交易,那么市场信心将得到有力支撑。四季度的行情主要看两个方面,一是市区新一期的棚户区改造拆迁工作是否顺利进行;二是2019年的人民币汇率能否稳定。第一点关系到本地市场供需平衡突破点,大家都知道这么多年来,楼市的“羊群效应”非常明显,市场上任何一个热点或冰点都会被无限放大,特别是热点拉长效应,开发商借势而上,而民众则蜂拥而至。因此如果“传说中”的东郊村棚户区改造顺利开展的话,那么将给市场添上重磅热点。而关于第二点的汇率稳定问题,不知大家有没有注意到在2019开年之初,央行直接降准一个百分点,这是历年来最早的一次,幅度也不算小。接下来人民币的汇率在一个礼拜内升值1000个基点,这种效率和幅度,创下了2005年汇改之后之最。而同期的国家外汇储备不减反增。三个因素结合起来的解读就是:人民币汇率上升不是央行用外汇储备金砸出来的,是外资的自由流入导致的,而降准释放出来的资金刚好对冲人民币的外汇兑换,稳定了币值的同时也稳定了通货膨胀,没有造成以前央行一放水市场就起浪的现象。而外来游资兑换成人民币后,他的投资目的性一般都是事先规划好的,目的性非常强,但绝大多数的目的地,不会是房地产(外来游资想投资中国的房地产可以直接在国外购买开发商发行的债券)。绕到最后,有了游资的对冲来稳定币值,央行可以有更灵活的宽松货币政策,宽松的货币最终变成市场的流动性资金,虽然这些流动性资金不会直接到开发商手里,但民众也行机构也罢,当最后发现手里的钱还是买房最保险,而开发商手里又有大量待沽房产时,两者又会“默契”的走到一起,但这个过程是缓慢而逐渐且较偏向于一线城市的。因此如果人民币汇率到了第四季度仍然能在一边放水一边外汇游资对冲的情境下保持稳定,CPI也保持稳定的话,那么房价也会迎来慢升行情。而这波慢升行情肯定先发于一线城市,虽然尚不能确定余波什么时间能传到揭阳,但别忘了前面提到的现在揭阳房地产开发商已经是大企在掌握方向,当这些大企资金面向好时,怎么可能会在四线城市割肉呢?


  以前看揭阳房价,只需要看本地的供需平衡就基本可以,而到了现在,看揭阳的房价除了本地因素,更重要的还得看金融因素,因为房地产业发展到现在,已经不再是普通货品,而更像是一个金融产品。对2019年的房价判断,个人总体还是保持谨慎乐观态度,而从区域性来讲,短期看好普宁和榕城,空港区还需一定耐心。

     链接:

  2018揭阳土地成交数据

 

  2018揭阳预售证数据


关键字:阅房网 房价
网友评论

已有0条跟贴(点击查看) 用户名:  密码:    注册

网友评论仅供其表达个人看法,并不表明阅房网同意其观点或证实其描述。

更多>>点击量排行
名称 区域 均价    点击量  
关于我们 - 阅房网特色 - 联系方式 - 广告服务 - 招聘信息 - 意见反馈 - 友情链接 - 免责声明 - 隐私保护 - 版权所有
CopyRight © 2010-2019 yuefc.com 阅房网版权所有 服务热线:0663-8217733  13288568366
粤ICP备10217193号
联系客服 返回顶部