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揭东糖厂地块8.1亿成交 又一新房企首进揭阳

发布于: 2019-06-10 16:54:51  出处:阅房网 责任编辑:阅平

摘要:在今天(6月12日)的竞价过程中,共有三家竞买人轮番出价,最终在16轮后以8.1亿元成交,楼面地价约为4336.44元/平,溢价率124.6%。据阅房网了解,竞得人背景为时代中国控股有限公司。这是第五家进入揭东市场的全国性房企。

 

  (阅房快讯)有揭东城区核心地块之称的原揭东糖厂地块(宗地编号:JDR2019002;土地出让编号:揭东让(2019)2号)在经历了去年8月份的流拍之后,在今年6月3日再次挂牌竞买,6.5亿的起拍价比前次足足降了3个亿。在今天(6月12日)的竞价过程中,共有三家竞买人轮番出价,最终在16轮后以8.1亿元成交,楼面地价约为4336.44元/平,溢价率124.6%。据阅房网了解,竞得人背景为中南置地。这是第五家进入揭东市场的全国性房企,上一家为2018年11月竞得揭东主城区西片金溪大道北侧缶灶路段原揭东电厂地块(宗地编号JDR2018007)的阳光城(丽景湾),其它包括雅居乐(天成东玺项目)、恒大(恒大华府)、碧桂园(揭东碧桂园)。
 

  相关链接:中南置地作为中南建设集团(股票代码:000961.SZ)下属企业,2017中国房地产上市公司A股10强、中国房地产上市公司综合实力20强;

  
  
  宗地信息:
  
  地块面积为95995.3平方米,约144亩,宗地起拍价为6.5亿元,起拍楼面地价约为3479元/平,竞拍增价为每次1000万元。
  
  该宗地范围内规划居住用地面积63169m2,计容总建筑面积≤171634平方。其中B1-4区用地面积4244平方,计容建筑面积≤16976平方;B3-4区用地面积10036平方,计容建筑面积≤35126平方;B4-1区用地面积29507平方,计容建筑面积≤88521平方;B5-1区用地面积19382平方,计容建筑面积≤31011平方。
  
  一、挂牌出让地块基本情况及规划控制指标等要求(见下表)
  

 

 


  二、挂牌出让地块的其他出让条件:
  
  (一)宗地原为国营揭阳糖厂土地,为尊重历史文化,结合现状地貌,打造高品质糖厂文化创意社区,揭阳市揭东区自然资源局对宗地的开发建设作出了详细规划、布局及说明。土地竞得者竞得宗地后进行开发建设,须按《揭阳市揭东区自然资源局建设用地规划条件》及附图要求严格对应执行。
  
  1、宗地出让用途以主体用地性质居住用地设定,包含配套商业用地、配建糖厂回迁房、区间道路、幼儿园、广场、公园绿地等,土地竞得者须在宗地范围内规划确定位置配建糖厂回迁房、区间道路、幼儿园、广场、公园绿地等(具体位置详见用地规划条件附图)。具体要求如下:(1)B1-4地块作为糖厂回迁房建设用地,由土地竞得者负责按揭阳市城乡规划设计院设计的糖厂回迁房方案图(附件2)进行施工图设计和配建。回迁房总用地面积4244m2,建设22层住宅楼(含地下室1层)1栋,包括住宅118套,商铺19间,总建筑面积19519.4m2(其中地上16467.82m2,地下室3051.58m2)。项目建设包括但不限于建筑工程(不含内隔墙)、装饰工程、给排水工程、强弱电和智能化工程、消防工程、通风空调工程以及配套园林绿化景观工程等,住宅楼交房标准为毛坯房,接入户配套包括给水、供电、燃气管道和通信网络等。回迁房设计图纸经区政府相关职能部门审批后建设,建设须符合国家现行有关规定和标准,并达到合格以上质量标准。回迁房于土地交地之日起二十四个月内竣工并通过验收后无偿移交给揭东区政府安排,同时土地竞得者须无条件协助回迁户办理妥相关回迁房的不动产权属登记手续,并按规定缴纳相关的税费(不含由回迁户负责的税费)。
  
  (2)配建5条区间道路。道路建设按区政府相关职能部门审定的施工图纸施工并符合国家有关规定和标准,路面为沥青混凝土路面;道路须与项目同步建设,同步投入使用;项目分期建设时,配建的道路原则上应与第一期建设项目同步建设,同步投入使用。配建的道路应对公众开放,不得封闭,建成后无偿移交政府相关部门管理。
  
  (3)配建6个班幼儿园。幼儿园用地面积2013m2,建筑面积1270~2013m2,与住宅小区同步设计、同步建设、同步竣工、同步交付使用;分期建设时,幼儿园原则上应与第一期建设项目同步规划建设;幼儿园在竣工验收通过后,无偿移交区政府,归口教育部门统一使用和管理。
  
  (4)配建糖厂文化广场、糖厂公园。配建的广场和糖厂公园应对公众无偿开放,不得封闭,并须对配建糖厂公园范围内古井和古树进行保护。
  
  (5)配套商业用地(兼容商务办公,属主体地块配套用地),出让年限40年,用地面积5201m2,容积率≤2.5(计容建筑面积≤13002m2),建筑密度≤60%,绿地率≥15%,建筑限高≤40m.(6)配建停车位按《揭阳市揭东区自然资源局建设用地规划条件》及附图要求对应执行。
  

 


  (7)土地竞得者另须在宗地范围内建设社区养老服务设施、社区公共服务用房、公共厕所等公共设施配套。社区养老服务设施与住宅同步规划、同步建设、同步验收、同步交付使用,养老服务设施建成后,应按有关规定交付相关单位使用管理;社区公共服务用房与住宅项目统一规划设计、同步配套建设、同步交付使用,在规划条件核实和竣工验收通过后,移交所在地街道办事处相关单位使用管理;公共厕所应临规划市政道路设置,设于公共建筑首层,并易于识别,至少应设一个残疾人专用厕位。
  
  2、宗地范围内原糖厂办公楼,作为保留建筑,禁止拆除和迁移,土地竞得者不得出售保留的办公楼。办公楼一、二层作为服务住宅小区公共管理由土地竞得者使用,第三层无偿移交政府使用。土地竞得者应负责对保留的办公楼进行修缮,使之修旧如旧。
  
  3、宗地范围内规划居住用地面积63169m2,计容总建筑面积≤171634m2.其中B1-4区用地面积4244m2,计容建筑面积≤16976m2;B3-4区用地面积10036m2,计容建筑面积≤35126m2;B4-1区用地面积29507m2,计容建筑面积≤88521m2;B5-1区用地面积19382m2,计容建筑面积≤31011m2(该区建设禁止大范围开挖山体,应通过对现状山体修复保持山形地貌,以低多层小体量建筑为主)。
  
  4、宗地范围内各分区具体规划控制指标详见用地规划条件之二宗地经济技术指标表和用地规划条件附图。
  
  5、土地出让成交后,按宗地范围内各分区位置及详细规划等要求进行不动产登记(各分区具体位置详见附件3:《各分区四至坐标》)。
  
  (二)项目建设开发要求:竞得人应严格按照《国有建设用地使用权出让合同》(附件4)和《宗地建设和使用监管协议书》(附件5)的各项约定执行。
  
  (三)竞得人必须依法合理利用土地,其在受让宗地上的一切活动,不得损害或者破坏周围环境或设施,使国家或他人遭受损失的,应负责赔偿。
  
  (四)政府保留对本宗地的城市规划调整权,涉及原宗地的城市规划如有修改,竞得人有义务执行有效的城市规划,并按届时规定办理有关用地手续。
  
  (五)用地红线内的建筑设计、建筑用途等必须符合土地利用、规划条件要求,涉及到计划、规划、环保、消防、绿化、卫生、人防、民航、防洪排涝、电力交通、文物保护等问题,在符合专项规划要求的情况下,经主管部门审批后建设,建成后按相关规定须无偿移交给相关部门的,竞得人必须按期移交,并协助办理相关移交手续。由此所发生的一切费用由竞得人支付。
  
  (六)竞得人须同意政府规划的下列工程可在其用地红线范围内的规划位置和立体空间建造或通过,政府或公用事业营建主体应当给予合理补偿。
  
  1、供电、供水、煤气、通讯、排污等管线。
  
  2、城市道路、小区分隔道路、绿化、路灯等设施。
  
  在兴建建筑或维修工程之前,竞得人必须摸清地段或相邻地段公有的明渠、水道(包括水龙喉管)、电缆、电线以及其他设施的位置,并向有关部门呈报处理的计划;竞得人未获批准之前,不得开工。需要迁移改道、重新铺设或装设的费用,均由竞得人负责。
  
  (七)宗地红线范围内配建的道路、幼儿园或其他公共设施,不得用于抵押、出租,不得转让变卖。
  
  (八)所有建筑物设计应符合国家现行建筑设计标准、规范的规定。项目应编制修建性详细规划,修建性详细规划通过揭东区城乡规划委员会审议后方可进行下一层次的各项建筑和工程设施的设计和施工。
  
  二、中华人民共和国境内外的法人、自然人和其他组织,除法律法规另有规定者外,均可参加竞买。申请人应当单独申请,不接受联合申请。
  
  (一)凡在揭东区行政区域内存在下列违法违规违约行为的竞买人及其控股股东,在结案和问题查处整改到位前不得参加本次竞买活动:
  
  1.有拖欠地价款的;
  
  2.存在伪造公文骗取用地和非法倒卖土地等犯罪行为的;
  
  3.存在非法转让土地使用权等违法行为的;
  
  4.因企业原因造成土地闲置一年以上的;
  
  5.开发建设企业违背出让合同约定条件开发利用土地的;6.经调查核实存在问题楼盘情形的。
  
  (二)竞买人应详尽了解本次出让宗地现状及所列条件,提交竞买申请视同对本次出让宗地的现状及所列条件无异议并全面接受,包括同意接受《国有建设用地使用权挂牌出让须知》的约束,违反有关条款的,将承担相应的法律责任。
  
  (三)竞得人应在揭阳市揭东区设立单项开发公司(竞得人为法人并已在揭阳市揭东区注册的除外)开发受让地块,且应在网上报名时同时提出申请,约定该单项开发公司的股东名称及各自所占的份额,并在成交之日起三个月内办妥成立单项开发公司的一切手续(单项开发公司的股东名称及各自所占份额应与申请一致)。否则,将竞得地块过户到单项开发公司名下的过程将被视为一次转让交易,须按规定缴纳转让税费。
  
  揭阳市揭东区自然资源局可根据网上挂牌结果与竞得人签订《国有建设用地使用权出让合同》,在竞得人按约定办理完单项开发公司注册登记手续后,再与单项开发公司签定《国有建设用地使用权出让合同变更协议》;若单项开发公司在签订《成交确认书》之日起十个工作日内成立的,可由单项开发公司直接与揭阳市揭东区自然资源局签订《国有建设用地使用权出让合同》。
  
  三、成交原则
  
  本次国有建设用地使用权网上挂牌出让按报价最高且不低于底价者得的原则确定竞得人。
  
  四、本次国有建设用地使用权网上挂牌出让通过揭阳市土地和矿业权网上交易系统进行。
  
  五、本次国有建设用地使用权网上挂牌出让只接受网上竞买申请,不接受电话、邮寄、书面、口头等其他形式的申请。
  
  六、申请人必须办理数字证书并获得授权,才能登陆网上交易系统参加网上挂牌交易活动。
  
  七、时间安排:
  
  1、挂牌出让公告时间:2019年5月9日至2019年6月2日。
  
  2、网上竞买申请时间和缴纳竞买保证金时间:申请人应当在挂牌期间登陆网上交易系统,在系统上提交竞买申请并支付相应地块的竞买保证金。提交竞买申请时间为2019年6月3日8时30分起至2019年6月10日17时止,竞买保证金交纳截止时间为2019年6月 10日17时30分止(以网上交易系统显示的银行到账时间为准)。
  
  3、网上挂牌竞价时间:2019年6月3日8时30分起至2019年6月12日9时30分止。
  
  4、限时竞价时间:2019年6月12日9时30分起。
  
  八、其他规定:
  
  (一)、竞买人有下列行为之一的,视为违约,依据相关法律、法规和规章予以取消竞得资格,竞买保证金或定金不予退还:
  
  1、竞买人提供虚假文件或隐瞒事实的。
  
  2、竞得人采取行贿、恶意串通等非法手段竞得的。
  
  (二)土地出让成交后,竞得人必须在成交之日起三个工作日内与揭阳市揭东区自然资源局签订《JDR2019002号宗地建设和使用监管协议书》(监管协议书作为出让合同附件,具有同等法律效力),未签订监管协议书的,不得签订《成交确认书》,该竞买行为自动撤销,保证金作为违约金上缴揭阳市揭东区财政局,不予退还。
  
  (三)竞得人凭监管协议书于成交之日起五个工作日内与揭阳市公共资源交易中心签订《成交确认书》,竞得人不按规定期限签订《成交确认书》的,视为违约,出让人可取消竞得人的竞得资格,竞买保证金不予退回。
  
  (四)土地出让成交后,竞得人必须在签订《成交确认书》之日起十个工作日内与揭阳市揭东区自然资源局签订《国有建设用地使用权出让合同》。竞得人不按规定期限与出让人签订《国有建设用地使用权出让合同》的,视为违约,出让人可取消其竞得资格,竞买保证金不予退回。
  
  (五)宗地还款时间:成交后,可在签订《国有建设用地使用权出让合同》一个月内一次性付清土地价款或分期付款。分期付款的,宗地还款时间:分为二期,第一期为竞得人签订《国有建设用地使用权出让合同》之日起一个月内付还国有建设用地使用权出让价款的50%(含竞买保证金抵作地价款),第二期在2019年9月30日前付清余款。受让人在支付第二期国有建设用地使用权出让价款时,同意按照支付第一期土地出让价款之日中国人民银行公布的贷款利率,向出让人支付利息。
  
  竞得人不能按时支付国有建设用地使用权出让价款的,自滞纳之日起,每日按迟延支付款项的1‰向出让人缴纳违约金,延期付款超过60日,经出让人催交后仍不能支付国有建设用地使用权出让价款的,出让人有权解除合同,竞得人无权要求返还定金,出让人并可请求竞得人赔偿损失。
  
  (六)宗地出让价款不含城市基础设施建设配套费。
  
  (七)土地交付时间:签订《国有建设用地使用权出让合同》之日起一个月内,按现状土地条件交付给竞得人使用。
  
  移交土地后,对地表以下的各设施,包括但不限于人防、文物、电缆、通信设备、军事设施、供水、供电、供气等隐蔽设施和地质情况造成竞得者施工困难或无法施工的,由竞得人自行解决,并承担全部开发经营风险。
  
  (八)开工及竣工时间:竞得人须在交地之日起六个月内完成项目所有立项、环评、规划等报批手续,取得《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》和《施工许可证》并开始动工开发,并在开工之日起三十六个月内完成项目全部开发建设(配建糖厂回迁房须在土地交地之日起二年内竣工)。动工开发是指依法取得施工许可证后,需挖深基坑的项目,基坑开挖完毕;使用桩基的项目,打入所有基础桩;其他项目,地基施工完成三分之一。竣工是指本项目已全部完成所有设计图纸要求完成的工程量,并依法取得建设工程的《建设工程规划验收合格证》。

 

  相关附件:地块规划

 

用地位置 揭东区旧城区金凤路以东、金溪大道以南、滨江路以北
规划建设用地面积 总用地面积94393.22m2(其中住宅计容用地面积65182m2
用地性质 二类居住用地(R2),包含配建的区间道路、广场、公园、幼儿园用地和保留建筑等用地。
规划控制指标 1、主要规划控制指标:
(1)容积率上限3.5(不包含糖厂回迁区),计算容积率总建筑面积≤186789m2(其中住宅计容总建筑面积≤173647m2,非住宅计容总建筑面积≤13142m2);
(2)建筑密度≤40%;
(3)绿地率≥30%;
(4)建筑限高≤75m。
2、宗地各分区具体规划控制指标详见用地规划条件之二“宗地经济技术指标表”和用地规划条件附图。

 

  一、总则:

  

  本规划条件依据《揭东糖厂片区控规调整优化论证报告》结合现实建设需求制订,规划设计除应符合本规划条件外,尚应符合国家现行《城市居住区规划设计规范》、《建筑设计防火规范》、《民用建筑设计通则》、《住宅设计规范》和《揭阳市城乡规划管理规定》等相关规范、规程、标准的规定。

  

  二、规划控制指标:

  

  宗地经济技术指标表:

分区编号 用地性质 计容用地面积(m2 容积率 计算容积率建筑面积(m2 建筑密度(%) 绿地率(%) 建筑限高(m) 备注
B1-3 幼儿园用地(R22) 2013

≤1.

0

≤2013 ≤30 ≥35 ≤15 配建幼儿园用地
B1-4 二类居住用地(R2) 4244 ≤4.0 ≤16976 ≤30 ≥30 ≤70 配建糖厂回迁房用地
B2-2 公园用地(G1) 177 - - - - - 配建公园
绿地
B3-1 广场用地(G3) 5648 - - - - - 配建广场
用地
B3-2 文化设施用地(A2) 1857 - - - - - 保留现状糖厂办公楼
B3-3 商业用地(B1) 5201 ≤2.5 ≤13002 ≤60 ≥15 ≤40 可兼容商务办公
B3-4 二类居住用地(R2) 10036 ≤3.5 ≤35126 ≤35 ≥30 ≤75 北侧建筑高度不得超过40米
B4-1 二类居住用地(R2) 29507 ≤3.0 ≤88521 ≤35 ≥30 ≤75 沿滨江路一线建筑高度不得超过50米
B5-1 二类居住用地(R2) 19382 ≤1.6 ≤31011 ≤40 ≥30 ≤30 禁止大范围开挖山体,通过对现状山体修复保持山形地貌。
B5-2 公园绿地(G1) 1402 ≤0.1 ≤140 ≤5 ≥90 ≤12 配建公园
绿地

 

  三、规划设计要求:

  

  (一)公共设施配套要求:

名称 建筑面积(㎡) 备注
社区养老 每100户(套)20~30

与住宅同步规划、同步建设、同步验收、同步交付使用;养老服务设施建成后,应按有关规定交付相关单位使用管理。

服务设施
社区公共 1000户(套)以下600, 与住宅项目统一规划设计、同步配套建设、同步交付使用;在规划条件核实和竣工验收通过后,移交所在地街道办事处相关单位使用管理。
服务用房 1000~2000户(套)600~800,
  2000~3000户(套)800~1000,
  30000户(套)以上1000~1300。
幼儿园 1270~2013 与住宅小区开发建设同步设计、同步建设、同步竣工、同步交付使用;分期建设时,配套的幼儿园原则上应与第一期建设项目同步规划报建;在竣工验收通过后,无偿移交给区政府,归口教育部门统一使用和管理。

 

  附注:

  

  1、配套设施应与开发项目主体建设同步规划、同步建设、同步验收交付使用;

  

  2、公共厕所应临规划市政道路设置,设于公共建筑首层,并易于识别,至少应设一个残疾人专用厕位;

  

  3、幼儿园为独立占地,具体位置为B1-3地块,用地面积2013㎡。

  

  (二)建筑退让道路要求

道路名称 滨江路 金溪大道 区间道路①、③、④、⑤
建筑退道路红线距离(m) 2 3 2

 

  附注:

  

  1、一切建筑物或构筑物的垂直投影不得超压建筑红线,附图中建筑后退距离为最

  

  小退距。

  

  2、建筑临路退让间距范围应用作人流集散和绿化,不得设置运动场地、停车场所、围墙、化粪池等建构筑物。

  

  3、建筑退让道路红线距离应当符合上表和附图的规定,同时还应满足以下要求:

  

  (1)地下建构筑物退让道路红线或用地红线距离不宜小于地下建筑物深度(自室外地面至地下建筑物底板底部的距离)的0.7倍,且应不小于4米。

  

  (2)学校、医院、体育场(馆)、车站、宾馆、酒店、商场等人流集散量大的公共建筑以及位于道路交叉口的建筑,应根据其使用功能、交通流量及城市景观等因素按规范配套停车场并增退道路红线。

  

  (三)建筑间距要求:

  

  建筑间距应综合考虑日照、采光、通风、消防、防空、管线埋设和视觉卫生等要求,并结合建设用地的实际情况确定。建筑间距按照居住建筑和非居住建筑分别控制。

  

  1、居住建筑间距

  

  地块内部居住建筑间距按满足日照、消防等要求控制。

  

  2、非居住建筑间距

  

  非居住建筑间距,除以下规定的建筑类型外,按各专业规范的要求控制,同时必须满足消防和其他安全要求。

  

  (1)以文、教、卫及养老院为主导功能的建筑,其建筑间距及与其它建筑之间的间距,参照同高度同类型布置方式的居住建筑间距控制,同时必须满足各专业规范的要求。

  

  (2)商业、办公等公共建筑(文、教、卫及养老院除外)之间的间距,折算为同高度同类型布置方式的居住建筑间距的0.8倍控制,同时必须满足各专业规范要求。

  

  3、非居住建筑与居住建筑之间间距

  

  非居住建筑与居住建筑的间距,应符合下列规定:

  

  (1)非居住建筑位于居住建筑南侧时,其间距根据非居住建筑的高度按同类型布置方式居住建筑间距要求控制。

  

  (2)非居住建筑位于居住建筑东侧或西侧时,其间距按同类型布置方式居住建筑间距要求控制。

  

  (3)非居住建筑位于居住建筑北侧时,其间距按居住建筑间距的0.8倍控制。

  

  (五)建筑退让用地红线或道路中心线要求:

  

  建筑退让用地红线或道路中心线距离,应满足以下要求:

  

  1、居住建筑退让用地红线或道路中心线距离:

  

  (1)新区多层及中高层建筑主朝向(长轴朝向)退让间距为建筑高度的0.4至0.5倍(点式建筑可取下限);建筑物正朝向如与南北朝向成角度,可按角度大小进行折减,折减系数不得小于0.8;高层建筑的一至九层,按多层及中高层建筑的间距计算,十至十九层,每增加一层单方间距增退0.8米,从二十层开始,每增加一层单方间距增退0.6米;高度高于24米的其他建筑,每增高3米单方间距增退0.8米。

  

  (2)旧区多层及中高层建筑主朝向(长轴朝向)退让间距为建筑高度的0.3至0.4倍(点式建筑可取下限),建筑物正朝向如与南北朝向成角度,可按角度大小进行折减,折减系数不得小于0.8;高层建筑的一至九层,按多层及中高层建筑的间距计算,十至十九层,每增加一层单方间距增退0.7米,从二十层开始,每增加一层单方间距增退0.5米,高度高于24米的其他建筑,每增高3米单方间距增退0.7米。

  

  (3)山墙次朝向(短轴朝向)退让间距,按民用建筑防火间距的一半进行控制。

  

  (4)建筑物宽度大于或等于16米的短边,按建筑物长边标准计算单方建筑退距进行控制。

  

  2、非居住建筑退让用地红线或道路中心线距离

  

  非居住建筑退让用地红线或道路中心线距离,按照非居住建筑规定的建筑间距或山墙间距的一半退让。

  

  3、被遮挡一侧为已批或规划居住建筑的,除退让距离应满足上述条款的规定外,

  

  拟建建筑与已批或规划居住建筑之间的距离还应当满足有关居住建筑间距标准的规定。

  

  (六)道路交通规划要求:

  

  1、主要车行出入口方位:见附图。

  

  2、禁止机动车开口路段:见附图。

  

  3、停车配建标准:宗地内机动车停车位可以综合平衡核算,按住宅不少于1.0个车位/户、商业和办公不少于1个车位/100平方米建筑面积标准配建。每5000平方米商业建筑面积设置1个装卸货泊位和1个出租车上落客泊位。非机动车停车位商业、办公按不少于1.5个车位/100平方米建筑面积配置,住宅按2~3个车位/户配置;配建机动车停车应100%配建充电设施或预留安装条件。

  

  4、停车场设置原则:

  

  (1)居住小区停车场设置应满足各组团人车分流的要求。

  

  (2)原则上应设在建筑物内(含建筑地下室);B3-1、B3-3、B3-4和B4-1地块允许整体建设地下室,但道路④地下只允许建设连接B3-4和B4-1地块地下室通道,且应不影响道路地下管线建设,也不得设置停车位;B3-1广场用地地块应不少于100个地下机动车停车位不得出售,由土地竞得者同意管理并对社会公众开放;允许在室外设置部分停车场,地面室外停车位数量不应超过总停车位数的10%;宗地内配建道路路内和保留办公楼北侧B3-1地块广场地面不得设置停车位;室外停车场应集中设置,进行绿化处理,绿地率不应少于20%。

  

  (3)机动车与非机动车停车场(库)应与主体工程同时设计、同时施工、同时投入使用。

  

  (七)市政设施要求:

  

  落实各项市政配套设施,室外排水采用分流制,在公共污水管网覆盖地区,生活污水经处理达到一定要求后排入市政生活污水管网,雨水排入市政雨水管网,不得任意排放。在公共污管网未覆盖地区,应当按规划自建污水处理设施或者自建排水管网接驳公共排水设施,自建污水处理设施的用地单位设置排污口将处理后的污水排放到江河、湖泊,须经得环保部门的同意。

  

  (八)修建性详细规划要求:

  

  项目应编制修建性详细规划,修建性详细规划通过揭东区城市规划委员会审议后方可进行下一层次的各项建筑和工程设施的设计和施工。

  

  四、城市设计要求

  

  (一)项目应从整体平面和立体空间上统筹建筑布局,注意空间的通透性。建筑的体量、高度、造型、立面、风格、色彩应与周围环境协调。沿滨江路和金溪大道建筑立面要做街景设计。

  

  1、住宅部分低、多层建筑的最大连续面宽不得大于100米。

  

  2、住宅部分高层建筑塔楼单体面宽不得大于80米;各单体累加面宽不宜大于对应用地红线面宽的2/3;地块沿街裙楼累计长度不应超过地块沿街总长度的70%。

  

  3、B4-1地块滨江路沿街一线建筑高度不得超过50米,临蓝湾翠庭住宅小区一线建筑应严格按日照间距建设,适当降低建筑高度。

  

  4、B3-3地块塔楼界线以北的建筑高度不得大于15米,塔楼应布置在塔楼界线以南,建筑高度不得大于40米。

  

  5、B3-4地块北侧一线建筑高度不超过40米,避免对糖厂办公楼造成压迫感,以便形成高低错落的城市天际线。

  

  6、B5-1地块禁止大范围开挖山体,应通过对现状山体修复保持山形地貌,以低多层小体量建筑为主。

  

  (二)集中商业主要出入口按不少于商业用地面积的10%设置集散广场。

  

  (三)建筑设计方案应有利于周边地区环境价值的提升,体现品质化、精细化设计;建筑单体风貌宜服从群体风貌要求,与建筑群体风貌协调;多栋建筑组成建筑群时应高低错落;原则上临湖泊等自然水面、绿地、广场、山体等开敞空间以及文保单位、历史建筑的建筑单体应按前低后高原则控制建筑高度,其中一线建筑高度原则上应少于建筑退让开敞空间和保护建筑的距离,并严格控制建筑物的面宽;应着重建筑临街界面设计,鼓励通过建筑拼接、建筑屋顶一体化设计等方式,形成界面连续、立面风貌、色彩、材质协调的街道界面,打造尺度适宜、富有活力、设计精致、具有人情味的街道;户外广告和招牌不得在建筑屋顶轮廓线以上(含裙楼轮廓线)设置。

  

  (四)总平面设计应综合考虑场地设计(含首层平面)、道路(渠化)设计、步行系统设计。竖向设计应遵循自然地形,控制建筑室外地坪标高,原则上建筑室外地坪和周边道路人行道应持平或平缓对接。地块内应落实无障碍设计。

  

  (五)停车场(库)出入口应当设置缓冲区间,缓冲区间和起坡道不得占用规划道路,起坡道尽量在建筑内部设置,闸机不得占用规划道路和建筑退让范围,入口闸机宜设置在入口坡道底端。

  

  (六)鼓励设置建筑公共开发空间;鼓励商业、办公等公共设施之间增加连廊;鼓励住宅与公共服务设施之间增加连廊;鼓励建筑物人行入口增设雨蓬;鼓励在建筑场地内设置公共艺术环境小品;鼓励在地块内设置集中的低势绿地或雨水湿地作为透水区。

  

  (七)建筑立面设计鼓励采用被动节能措施,不宜采用镜面反射玻璃或抛光金属板等材料;建筑屋顶应统筹考虑消防疏散、屋顶绿化、室外活动、太阳能利用等功能需求;建筑景观照明设施应控制外溢光和杂散光,避免对室内活动干扰,减少环境光污染。

  

  五、 申报规划图纸要求

  

  (一)规划成果要求:

  

  1、规划说明

  

  2、总平面规划图

  

  (二)总平面图应标明征地红线及界点坐标、道路红线、道路宽度、建筑物角点坐标、建筑物退缩距离、建筑物层数、尺寸及间距、竖向标高。附用地区位示意图、建筑明细表(含建筑编号、类型、层数、占地面积、总面积、生产储存类别和耐火等级)、技术经济指标、停车场配置明细表及公建配套设施明细表。

  

  (三)图纸比例: 1/500或1/1000。

  

  六、本地块涉及防火、人防、环保、抗震、防雷等问题,应征求相关职能部门的意见。

  

  (  √  )环保、(  √  )人防、(  √  )地震、(    )水务、(    )卫生、(    )文物 、(    )其他

  

  七、其它条件:

  

  (一)B1-4地块作为糖厂回迁房建设用地,由土地竞得者负责按揭阳市城乡规划设计院设计的糖厂回迁房方案图进行施工图设计和配建。回迁房总用地面积4244㎡,建设22层住宅楼(含地下室1层)1栋,包括住宅118套,商铺19间,总建筑面积19519.4㎡(其中地上16467.82㎡,地下室3051.58㎡)。项目建设包括但不限于建筑工程(不含内隔墙)、装饰工程、给排水工程、强弱电和智能化工程、消防工程、通风空调工程以及配套园林绿化景观工程等,住宅楼交房标准为毛坯房,接入户配套包括给水、供电、燃气管道和通信网络等。回迁房设计图纸经区政府相关职能部门审批后建设,建设须符合国家现行有关规定和标准,并达到合格以上质量标准。回迁房于土地交地之日起二十四个月内竣工并通过验收后无偿移交给揭东区政府,同时土地竞得者须无条件协助回迁户办理妥相关回迁房的不动产权属登记手续,并按规定缴纳相关的税费(不含由回迁户负责的税费)。

  

  (二)土地竞得者须配建区间道路①(长257m,宽14m,面积3805㎡)、道路②(长101m,宽5m,面积505㎡)、道路③(长186m,宽12m,面积2232㎡)、道路④(长247m,宽14m,面积3476㎡)、道路⑤(长369m,宽12m,面积4428㎡);建设内容包括道路、排水排污、绿化、路灯等工程。道路建设按区政府相关职能部门审定的施工图纸施工并符合国家有关规定和标准,路面为沥青混凝土路面;道路须与项目同步建设,同步投入使用;项目分期建设时,配建的道路应与第一期建设项目同步建设,同步投入使用。配建的道路应对公众开放,不得封闭,建成后无偿移交政府相关部门管理。

  

  (三)土地竞得者须按B1-3地块的规划要求配建6个班幼儿园,幼儿园用地面积2013㎡,计容建筑面积不大于2013㎡,与住宅小区同步设计、同步建设、同步竣工、同步交付使用;分期建设时,幼儿园原则上应与第一期建设项目同步规划建设;幼儿园在竣工验收通过后,无偿移交揭东区政府,归口教育部门统一使用和管理。

  

  (四)土地竞得者须按B3-1地块和B5-2地块的规划要求配建糖厂文化广场和糖厂公园,须对B5-2地块内古井和古树进行保护。配建的广场和糖厂公园应对公众无偿开放,不得封闭。

  

  (五)B3-2地块现状糖厂办公楼为保留建筑,禁止拆除和迁移,土地竞得者不得出售保留的办公楼。办公楼第一、二层作为服务住宅小区公共管理由土地竞得者使用,第三层无偿移交政府使用。土地竞得者应负责对保留的办公楼进行修缮,使之修旧如旧。

  

  (六)B3-3地块应结合地形地貌自西北向东南建设退台式商业,兼容商务办公,与B3-1地块打造文化广场形成呼应。B3-3地块塔楼界线以北的建筑高度不得大于15米,塔楼应布置在塔楼界线以南,建筑高度不得大于40米。

  

  (七)受让地块内景观廊道应将文化广场、保留办公楼、滨江公园等进行串联,图中景观廊道线形仅为指引,贯穿居住地块时应结合地块出入口或底商通道进行设置,应优先保证景观廊道的连贯性及与地块周边道路的连接畅通,保证景观廊道可以满足居民的日常通行需求。景观廊道位置详见附图,附图中景观廊道线型可根据实际需要调整,但必须保证景观廊道的连贯性和与周边道路的连接畅通。

 

(规划图)

(回迁房外立面)

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