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【独家】揭阳楼市2019上半年运行情况数据及综述

发布于: 2019-07-05 14:53:38  出处:阅房网 责任编辑:阅平

摘要:  2019年上半年的揭阳楼市也许可以用暗流涌动四个字形容,虽表面无大浪,但在背后却是各方势力为激起属于自己的浪花而各出其招。在过去的6个月时间 ,新房价格保持平稳运行,房住不炒的基本政策得到有效落实。土地市场在年中旬突然发力,接连成交几块具有影响力的地块。整个上半年最吸引眼球的是商业地产的蓄势而动以及清理闲置土地行动力度。


  2019年上半年的揭阳楼市也许可以用暗流涌动四个字形容,虽表面无大浪,但在背后却是各方势力为激起属于自己的浪花而各出其招。在过去的6个月时间 ,新房价格保持平稳运行,房住不炒的基本政策得到有效落实。土地市场在年中突然发力,接连成交几块具有影响力的地块。整个上半年最吸引眼球的是商业地产的蓄势而动以及清理闲置土地的行动力度。
  
  数据篇:
  
  2019上半年商品房/商铺预售许可套数:
  
  商品房:
  

月份

2019年(套)

2018年(套)

1

467

0

2

0

40

3

1068

0

4

392

278

5

240

216

6

686

1489

1-6

2853

2023

  
  
  商铺:
  
 

年份

2019上半年(套)

2018上半年(套)

商铺

161

116

  

/

/

备注:以上数据由揭阳市自然资源局提供,阅房网整理

 

  2019年上半年,共有2853套商品房取得预售许可,同比2018年高出了八百多套,显示市场供应量仍然充足。其中本土房企与外来房企取得的预售数额基本相等。东方首府取得预售许可691套,中央公园取得预售许可686套,分居前二位。

  

  商铺方面,保利锦绣花园(保利锦城)拔得头筹,获预售许可商铺111套,恒大翡翠华庭30套位居第二。

    

  
  2019上半年市区土拍统计:
  
  2019上半年揭阳的土拍行情一扫去年多番流拍颓势,取得了半年土拍1818176.36平方米交易面积及520168.00万元交易额的成绩,更令市场提振的是揭阳再次吸引了多家具有影响力的房产品牌入驻,如万达、金茂、绿地、中南等。以往本地土拍历史较为冷遇的商服地块也有不错的成绩。

  

 

  备注:以上数据由揭阳市公共资源交易中心提供,阅房网整理
  
  2019上半年官方价格走势:
  
  随着预售制度的严格落实,网签价格与实时市场价格之间的时差性越来越小,参考性越来越强。根据1-4月的官方数据,房价基本持稳运行,4月份甚至出现价格回落状态,相对应的4月份新房销量明显加速,凸显开发商以价换量的市场形态。

  

 
 备注:以上数据由揭阳市自然资源局提供,阅房网整理
  
  2019上半年二手房价格走势 :
  
  2019上半年的二手房价格呈现倒U型走势,一季度上旬受去年行情影响下旬受春节假期因素影响,低开高走。第二季度因个别预计于今年年底交房的项目放盘数量增多,从而整体拉升了二手房放盘均价。另据了解,今年上半年的二手房网签数量同比有所下降。
  
  
  

月份

1

2

3

4

5

6

1-6

放盘均价

(元/平)

5769.00

7056.00

6693.00

7882.00

8484.00

7776.00

7965.00

  备注:以上二手房价格数据由建华地产提供,阅房网整理
  
  综述篇:
  
  消失的“万元户”
  
  将时间倒拨至2018年初,那个时候的楼市可谓火得一塌糊涂,价格基本靠胆,开盘基本靠抢。好几个项目的售价和市场预估价都达到万元级。可反观2019上半年,项目的定价已经趋于理性,除去商铺、别墅等特殊产品,实际成交中万元级的房源几乎已难觅踪影。
  
  受经济周期性影响,同时也是前期房价快速上涨的消化过程。2019年一、二季度揭阳楼市的实际成交均价基本保持平稳态势,甚至有的项目为促进人气加快资金回流速度,还会时不时地打出个别特价房源,比如楼面地价已经四千多元一平的空港区,上半年还不时可以见到价格6字头的精装房。
  
  本轮的价格停滞,前期的主因是开发商为资金回笼而以价换量,到了后期则演变为客源不足,供需失衡。据多个售楼处反映,今年的春节、清明、端午等传统返乡旺季无论客流还是访客都远逊于住年。为应对此种市场环境,今年上半年几乎所有的新项目都启动了与房产中介机构的联动合作。对于此种现象,建华地产联动部负责人刘小锋表示“一二手联动已经在多个城市被证明为房产销售最有效手段之一,实现了开发商、中介、客户三赢局面。一方面中介机构的门店及经纪人为开发商带来了更多的客源,另一方面中介机构也为购房者争取到了更多的团购优惠及选择空间,而中介机构在这个过程中也有效地建立了市场信任,并摆脱了以前业务单一的局面。”
  
  虽然上半年的价格并没有太大的升幅,但也应该看到,目前的揭阳房地产市场已经是外来开发商占主导地位,随着这些大企融资成本的降低及年中报压力的释放,七月份之后新房价格的优惠措施将有所减少,价格将有抬头趋势,万元级项目或再现市场。
  
  空港区强势崛起
  
  2019年上半年,空港区、榕江新城成为报端的热门词汇,几乎每小隔一段时间 ,就有关于空港区建设新发展的新闻出现。空港经济区围绕把榕江新城建设成为科技新城、产业新城、服务新城,打造现代化城市的目标,按照北商、东文、西居、中城划分功能定位,既按照新城标准规划建设,又以市区副中心的定位实行功能互补,打造符合新发展理念的新城。
  
  滨江大道(环岛路)一期续建工程、空港大道、发展大道、建设大道一期、崇学路东段、吉祥路西段和中心大道等7条主次道路今年上半年全部建成通车。滨江大道(环岛路)二期、新城大道、发展大道南段、仙彭路、渔湖路、如意路、榕东大桥两侧匝道改造、炮浮公路东段改造工程一期、炮浮公路二期等9条在建道路加速推进;望江北路(空港段)改造提升工程、吉祥路中段、崇学路东段、进贤门大道延伸线等4条道路正有序推进前期工作,一环两纵四横等骨干路网框架基本形成,骨干道路实现联网成环。进贤景观大桥、京灶大桥也已分别进入施工和勘探阶段。在公共服务设施项目建设方面,该区全面布局教育、卫生、体育、休闲等公共服务设施,揭阳潮汕妇女儿童医院、揭阳粤东肿瘤医院、锦熹医院等3个医院和恒大绿洲小学、空港一中(二期)等2所学校建设加快推进;塘埔湿地公园、亲水中央公园和滨江大道(环岛路)一期绿化景观工程等一批旅游休闲项目建成投入使用;广建粤东总部大厦(揭阳)、博胜汇金广场等项目落地开工建设,新城公共服务能力不断提升,公共配套框架已成形成势。
  
  该区目前已有保利锦城、碧桂园江山帝景、华润榕江悦府、电力水悦银滩等十多个高品质宜居项目集聚建设,新城的承载力、集聚力和接纳力不断增强,城市品质和区域价值得到有效提升。
  
  保利投顾策划主任曾泽煌在谈及2019年上半年的销售冠军楼盘【保利锦城】及空港区未来时这样说道:榕江新城的蓬勃发展大家有目共睹,从保利进驻新城时仙彭路的规划动工,到现在包括仙彭路,发展大道、建设大道等在内的道路的建成通车,后续学校、医院等基础生活配套的落地开工建设,都印证了保利选址建设的前瞻性。上半年保利锦城能获得揭阳人民的支持和信赖,取得约5个亿的销售业绩,不仅离不开央企保利27年的军工品质与精心设计的户型格局,也得益于锦城处于新旧双城交汇的核心区,更依托于政府对榕江新城的规划支持。榕江新城作为揭阳未来发展的风向标,得到越来越多揭阳人民的认可并选择在此置业发展。通过对上半年揭阳市场走向与政策的研判,个人认为,19年下半年揭阳的发展势头必然还是看新城。

  

  商业地产元年
  
  美壹城、万达广场、君和广场……这半年时间,似乎揭阳的商业地产突然间绽放出了前所未有的活力。七年前,在商业地产方面有资深经验的王智高先生当时接受阅房网采访的一席话,放在现在仍然很有代表性。“揭阳乃至整个粤东地区的的商贸业发展较早,有着原本较好的基底,但近十年揭阳的商业发展整体的商贸环境、办公服务环境、营商环境的发展和变化整体来看其实变化不大,甚至有些街区县仍停留在传统的商贸水平上,租值也偏低,这与揭阳的高速发展显得明显的不匹配,而这十年也是全国性商业地产发展高速发展和提升的黄金周期,揭阳具有小步快跑、大步赶超的空间,也应当具备这样的动力。粤东和揭阳的诸多发展利好在未来的这几年将刺激和带动揭阳商贸业、服务业的高速发展,揭阳更要把握好这个千载难逢的好时机。商业地产的发展从政府的规划层面上、从地产商的开发层面上、从实际经营商的经营层面上,都不能有近视眼和短期效益的意识,尤其是社区临街配套商业和综合服务型或专业型的商业,必须科学前瞻的做好商业定位和业态规划,不能一窝蜂的、无组织水平的盖铺卖铺就完事,要错位发展、取其所长,同时做好真正有序的统一经营管理和招商管控。商业地产必须有所为有所不为,不能面面俱到做老好人,需要沉得住气、懂得取舍、耐得住寂寞、扎实经营,才能实实在在的最终实现经营定位与业态的高度统一,注重服务,实现物业价值的稳定增值和提升,实实在在的回报投资者。”
  
  随着电商经济的蓬勃发展,实体商铺近年受到的打击较大,但另一方面,居民的消费水平和消费观念也在发生着积极的变化。因此,以体验性为主的综合商业体还是有非常广阔的空间,反之街铺生意则面临着越来越明显的瓶颈。商埠-市场-街铺-步行街-商超-综合体的发展趋势不可逆转。
  
  新一轮的供应潮
  
  2019年上半年除了土拍市场的繁荣外,在政府严厉清理闲置土地的行动下,报建项目呈现井喷现象,加上旧改、棚改项目,未来三年内,揭阳市区新增房源供应也将达到一个新的峰值。在此情况下,不少房企对未来还是抱着乐观态度,普遍认为未来的揭阳房地产市场将进入一个优胜劣汰,提量提质的新时期。碧桂园·十里江湾项目策划陈俊杰认为“2019 年上半年,针对房地产行业,从中央到地方、从需求管理到供给管理体现出了高度的政策协同:中央在重要会议及时强调房住不炒,显现了极大的政策定力,而在揭阳的观望情绪,显得愈加浓厚;自立夏以来,新晋房企的进驻给予揭阳灌输新的血液,年初的流拍不断到现在的巨头齐聚,显然揭阳这片热土依然值得期待;回首过往拍地的单一性,到现在的多样化,更能看出城市发展战略及规划综合能力的重要性,由此不难看出揭阳的楼市未来会更注重便利性及城市发展力,揭阳将会走向更美好的明天!”
  
  新一轮的供应潮已经在酝酿,虽然未来楼市依然看好,但因目前市场炒房客已经被套牢,在房住不炒的政策环境下,短期内也难以再掀炒房抢房的热情。在此情况下,未来市场极有可能出现产品极端冷热不均的现象,新一轮的供应潮将对产品有着更苛刻的市场要求,定位、品质、性价比、位置缺一不可。
  

  


备注:以上数据由市自然资源局提供,阅房网整理

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