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40家典型房企上半年融资超4000亿 房企打响融资“攻坚战”

发布于: 2019-07-20 10:59:18  出处:中国经营报 责任编辑:黄晓芷

摘要:房地产行业的融资“寒意正浓”。

  房地产行业的融资“寒意正浓”。


  日前,银保监会主席郭树清在第十一届陆家嘴论坛上表示,房地产业过度依赖融资,不仅挤占其他产业信贷资源,也容易助力房地产的投机行为,使其泡沫化问题更趋严重。


  严厉的措辞背后,针对近期部分信托公司房地产信托业务增速过快、增量过大的情况,银保监会于近日对部分信托公司开展了约谈警示。此外,国家发改委还于日前发文严控房企海外发债用途,即只能用于“借新还旧”并且是一年内到期的境外债务。


  针对当前环境下房地产企业融资相关问题,《中国经营报》记者先后采访了旭辉控股集团有限公司(00884.HK)、三盛控股(集团)有限公司(02183.HK)、厦门建发股份有限公司(600153.SH)、正荣地产集团有限公司(06158.HK)等企业。


  旭辉集团相关负责人回应表示,旭辉一贯强调融资要把握窗口期,以前瞻性的思维为企业发展储备粮草。正荣地产方面回应表示,正荣地产的发展壮大与金融机构的合作支持密不可分。自正荣上市以来,先后与中信信托、交通银行、平安信托及境外银团等银行、信托等大型机构建立深度合作,为公司业务拓展和规模扩充提供充足的资金支持。


  融资举措频繁


  中原地产研究中心提供的统计数据显示,7月1日至今,超过20家房企发布了多笔海外融资计划,共涉及资金高达170亿美元,约1170亿元人民币。另据同策研究院提供的数据统计发现,2019年上半年,40家典型房企总计完成融资直逼4200亿元。其中,今年6月份,40家典型房企完成融资共计611.6亿元。


  7月9日早间,旭辉控股发布公告称,发行于2024年到期的3亿美元额外优先票据,票面利率6.55%。记者梳理旭辉集团2018年度报告发现,2018年报告期内公司先后10次发布相关融资计划。


  另据了解,今年以来,正荣地产与信托公司建立了合作,拿到了数百亿元的信托融资额度。3月8日,正荣地产官方公众号消息称,公司与平安信托签署200亿元授信战略合作协议。


  近年来,建发股份融资也较为频繁。2019年6月20日,建发股份在中国银行间市场发行了2019年度第二期超短期融资券10亿元人民币。另据公司2018年度报告,报告期内,公司和子公司共发行82亿元超短期融资券、17亿元中期票据、15.5亿元非公开定向债务融资工具和25亿元资产支持证券。


  对于频繁的融资举措,旭辉集团相关负责人日前回应记者采访表示,今年以来的几笔成功的境内外融资,均踏准了融资窗口期,帮助旭辉进一步拉长平均债务周期,优化债务结构,也预示着旭辉融资成本再一次进入下行通道,将有效强化旭辉在房地产精细化运营时代的盈利能力。


  融资频繁的背后,房企所面临的融资成本和融资困境也在日益加剧。


  数据显示,旭辉集团2018年的支销融资成本约为3.69亿元,2017年同期则为2.62亿元,增加了40.84%。集团支销及资本化的融资成本总额由2017年的23.11亿元增加89.9%至2018年的43.89亿元。


  对此,旭辉集团方面坦陈,2018年融资成本总额的增长,主要由于公司规模的增长带来的债务总水平增加。但同时,在2018年房企融资成本普遍上升的背景下,旭辉的债务加权平均成本仍维持在6%以下的行业较低水平,仅为5.8%。同时,旭辉将净负债率严控在67%左右的健康水平,这些指标在行业同等规模的房企中都处于有竞争力的水准。


  正荣集团2018年度报告显示,公司多笔优先票据的年利率均高于10%。2018年末,正荣地产的借贷加权平均融资成本为7.8%。


  对此,正荣地产相关负责人回应表示,因宏观金融环境动荡,2018年发行的美元优先票据利率较高,但随着公司投资价值逐步被市场熟知,美元票据发行利率也在逐步下降,2019年3月,正荣新发的一笔美元票据利率已下降至8.65%。


  偿债高峰期至


  与房企密集融资相伴的是不断推高的债务和随之而来的偿债高峰。


  截至2018年底,旭辉债务总额达到778.65亿元,较2017年底大幅增长64.83%。其中一年内到期的短期债务为134亿元,另有近39亿元的永续债。“衡量企业债务压力的主要参考指标,是‘一年内到期的短债占比’。截至2018年年末,旭辉的一年内到期的短债占比进一步下降至17%,比去年同期下降8个百分点,账面现金446亿元,现金短债比高达3.3倍,债务结构合理,偿债能力优越。”旭辉集团相关负责人回应称。


  上述负责人表示,2018年,虽然总债务规模随着业务发展有所上升,但公司通过偿还到期公司债券、回购可转换债等一系列操作,有效控制了债务规模和净负债率。2018年末67%的净负债率,比年中下降5个百分点,并远低于观点指数统计的行业前30强平均净负债水平110.68%。


  截至2018年底,三盛控股总负债86.43亿元,相较于去年同期的43.47亿元增加了98.83%。债务资产比率由2017年同期的75.66%增加至2018年末的87.58%。截至2018年末,公司银行、金融机构贷款和应付债券加起来的借款总额为33.97亿元,同比2017年度的借款总额翻了一倍有余。三盛控股账面值为28.5亿元的存货已全部被抵押,用于取得银行贷款及金融机构贷款。


  截至2018年底,建发股份合并报表范围内负债合计1630.36亿元,报告期初为1316.83亿元,仅2018年就增加了313.53亿元。其中一年到期的非流动负债为53.24亿元。


  新希望地产副总裁姜孟军公开表示,新希望对负债率有着严格的把控,融资以开发贷居多,始终保持销售的稳健,增长预期合理。阳光城集团投资总经理李向彬则表示,要把负债率控制在合理范围内,投资方面要做到精准投资。


  借道上市融资


  融资渠道的收紧和偿债高峰的到来,上市闯关似乎是中小房企获取资本的必要一步。


  7月16日,中梁控股成功在香港交易所主板上市。中梁控股集团发售价每股5.55港元,全球募集约27.73亿港元,总市值约196亿港元。


  据悉,中梁控股此次全球募集约27.73亿港元。


  事实上,中梁控股只是众多谋求赴港上市房地产企业中的“幸运儿”。数据显示,1月以来,共有8家房企和2家物业公司赴港上市。其中德信中国、银城国际于一季度成功登陆港交所,其余6家房企和2家物业公司均处于“处理中”状态。


  来自德勤中国的数据显示,2019年第一季度房地产行业香港上市的新股数量比例由去年同期的26%降至21%,而募资金额由2018年一季度的105亿港元缩减至51亿港元,比重由43%降至25%。


  在易居研究院智库中心研究总监严跃进看来,除了最近的中梁控股以外,很多寻求港股上市的中小房企质量不是很高、负债率比较高同时规模不大。此外,部分物业公司从新三板转板以后质量并不高;另一方面,近年来物业公司比较多,上市进程必然有所放缓。


  以近年来发布IPO招股书的房企为例,记者统计发现,2016年~2017年,汇景控股已开发及交付总建筑面积分别为26.04万平方米、10.77万平方米、21.14万平方米的物业。


  截至2019年3月31日,奥山控股在湖北、安徽、四川、重庆及浙江合计拥有25个项目,总建面约340万平方米。


  而根据相关招股书,四次冲击IPO的万创国际2018年首次收入突破10亿元,截至2019年4月末土储不到百万平方米。

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