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【惠州】将建立住房发展长效机制 保证市民安居乐业

发布于: 2019-11-08 11:36:42  出处:南方日报 责任编辑:黄晓芷

摘要:伴随市场调控的延续和深化,惠州房地产市场由乱到治回归理性,但新阶段也面临着新的挑战,这也使得如何建立起长效的住房机制备受关注。

  伴随市场调控的延续和深化,惠州房地产市场由乱到治回归理性,但新阶段也面临着新的挑战,这也使得如何建立起长效的住房机制备受关注。


  日前,记者从惠州市住房和城乡建设局获悉,由该局牵头编制的《惠州市住房发展规划(2019—2022年)》(下称《住房规划》)正式通过市政府常务会议审议实施,针对未来几年城市住房工作的发展目标、房源规模和空间布局等提出要求,计划建立起以政府为主提供基本保障、以市场为主满足多层次需求,建立“可预期、可负担、可选择、可宜居、可持续”的住房发展体系。


  根据《住房规划》,2019—2022年,惠州将供应43.68万套住房,通过构建多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房机制,实现全体人民住有所居。


  南方日报记者 张峰


  通讯员 赵丽霞


  住房目标


  建立起住房长效机制保市民安居


  自2016年10月惠州启动新一轮的房地产市场调控以来,在密集的调控政策、专项整治、动态巡查等举措下,市场秩序“由乱到治”,但如何实现长久的平稳?市场各方对住房市场长效化机制的呼声渐高。


  2018年,惠州召开全市房地产行业座谈会时就提出:坚持调控常态化,大力发展租赁市场,逐步建立起多主体、多渠道供应的住房体系。


  直至当前,随着《住房规划》的发布,该项机制得到系统的梳理。提出要以“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,以让全体人民住有所居”为发展目标,建立起“可预期、可负担、可选择、可宜居、可持续”的住房发展体系。


  具体到住房建设目标,《住房规划》指出,2019—2022年,惠州全市将批准预售新建商品住房(不含“三旧”改造)42万套(4200万平方米);发放公共租赁住房补贴2000套;筹集建设人才安居住房6800套;筹集建设国有机构租赁住房8000套,推动住房选择的多元化,保障市民安居乐业。


  如何确保该目标的实现?市住建局相关负责人介绍,建设目标的数量规模充分考虑了维持市场供需稳定的需求,与惠州市近期人口增长需求、住房发展总体态势相吻合,同时也与自然资源部门在编的国土空间规划和住宅用地供应计划相联动,将有效实现从源头的土地供应、住房建设和市民安居等方面的协同发展。


  该负责人介绍,该住房发展规划的编制还将为住宅用地三年滚动计划和五年中期规划提供建议,以合理安排住宅用地出让的规模、区域以及节奏,强化住宅用地供应与住房发展的联动,将关于城市住房工作的各个环节串联起来统筹考虑,实施有度发展。同时,还将为推进国土空间规划的落地实施提供参考。


  行业调控


  房住不炒是基调 确保调控政策的连续和稳定


  “经历了近几年的发展,房地产市场的发展和调控已然融为一体,调控成为了惠州楼市的新常态。”惠州楼市某知名专家同时也指出,尽管在调控持续深化的背景下宏观市场呈现平稳健康的局面,但在局部领域和项目经营过程中,不和谐的波动因素仍然存在。


  关注动态市场就会发现,在9月中旬,被称为惠州楼市“限价令”的《关于进一步规范商品房销售价格行为的通知》三年有效期将到期之际,大量中介机构传言的“限价令到期,房价将面临大涨”就引起了大量购房市民的恐慌,扰乱了市场的平稳健康发展。


  如何更有效地巩固稳定市场基础面,进一步推动后续市场更加稳健?《住房规划》提出要继续严格执行各项调控措施,确保调控政策的连续性和稳定性。


  与此同时,《住房规划》也提出将结合城市各区域和各阶段的实际情况精准施策,实行差别化调控政策,满足首套刚需、支持改善需求、遏制投机炒房。同时要求主管部门加大市场秩序规范整顿力度,加强市场检查和各种开发建设行为、交易行为的监管,严厉打击房地产企业和中介机构违法违规行为,并做好预判和政策储备,防范市场剧烈波动。


  聚焦到今年以来价格监制机制的变化就会发现,在不断强化调控的基础上,以市场为导向,以市民需求为导向,调控机制不断精准。针对不同片区的不同项目差别化对待,有效地引导行业提质升级发展,推动企业更加关注产品品质的塑造和服务水平的提升。


  “面对不断变化的市场,还要进一步加强对商品住房楼盘的监管,防范和化解市场的风险危机。”市住建局相关负责人介绍,接下来,将不断强化监管,防范楼盘出现的资金链断裂、延期交楼、买卖合同纠纷、质量纠纷、物业管理纠纷等问题,同时督促房地产开发企业严格按照合同约定建设施工,保质保量按时完成新建商品住房的竣工验收与交付使用,确保行业及社会的稳定。


  市场供给


  商品房供应逐年递减 根据库存动态供地


  如何实现“房住不炒、住有所居”的调控目标?记者注意到,《住房规划》将协同未来几年的土地出让计划统筹考虑,在住房供应的源头上进行调节,有序有度地提供住房用地保障。


  在规划周期内,惠州新建商品住房所需住宅用地计划通过招拍挂出让方式供应面积共计约为350公顷(惠城90公顷、惠阳70公顷、惠东50公顷、博罗60公顷、龙门20公顷、大亚湾0公顷、仲恺60公顷),其他所需住宅用地则通过挖潜存量住宅用地、推动城市更新等途径供应,筹集建设保障性住房、人才安居住房、国有机构租赁住房所需用地优先利用存量住宅用地。


  值得注意的是,《住房规划》在明确土地供应总规模的同时,还要求结合市场实际情况控制好住宅用地供应的规模、布局和节奏。指出对商品住房消化周期在36个月以上的,应停止供地;36—18个月的,要适当减少供地;18—12个月的,维持供地持平水平;12—6个月的,要增加供地;6个月以下的,要显著增加并加快供地。


  对于新增住宅用地供应紧张的县区,则要求已出让未开工住宅用地加快开发进度,切实通过严把土地供应关稳定市场住房供应规模。


  定好了住房用地供应规模,该规划对于各年度的房源供应也作出了指引,引导市场有序有度开发建设。《住房规划》提出,规划周期总供应房源数量总计42万套。其中,2019年批准预售新建商品住房12万套(1200万平方米),2020年批准预售新建商品住房11万套(1100万平方米),2021年批准预售新建商品住房10万套(1000万平方米),2022年批准预售新建商品住房9万套(900万平方米),稳步推动住房供应渠道的多元化,助力市场的转型升级。


  在各县区新建商品住房供应环节,主城区惠城规模将达到8万套,大亚湾和博罗均为7.5万套,惠阳、惠东和仲恺分别为6.5万套、5.5万套、5.5万套,龙门仅为1.5万套。对比既有市场的供给局面可看到,未来的商品住房将更精准地供应于主城区域的发展需求,而临深区域过热发展的局面则将得到遏制,有效地引导全市住房供应结构优化。


  住房保障


  建立一二手房和租赁住房的多元住房消费体系


  “《住房规划》发布的初衷就是要构建多元化的住房供给机制,更有效地保障市民的乐业安居。”市住建局相关负责人介绍,在厘清备受市场关注的土地供给和商品房建设问题同时,作为住房保障方式的公租房、人才安居房,以及租赁住房体系都将得到长足发展。


  据该规划公示的住房建设数据显示,在规划周期内,除了42万套商品住房实现供应外,全市还将发放公共租赁住房补贴2000套,建设人才安居住房6800套,以及筹建国有机构租赁住房8000套。


  《住房规划》指出将扩大城市住房保障覆盖面,实物保障与租赁补贴并举。对于人均建筑面积15平方米以下低收入(含低保)家庭应保尽保,同时逐步将新就业无房职工、在城镇稳定就业的外来务工人员,以及青年医生、青年教师等专业技术人员纳入住房保障覆盖范围,降低申请门槛。


  棚户区改造工作也将得到稳步的开展,按照“成熟一片、改造一片”的思路,切实引导棚户区居民选择货币化安置方式解决住房问题,并计划到2020年基本完成现有城镇棚户区改造。聚焦当前望江沥棚户区改造等工作的推进,在切实改善居民居住环境的同时也有效推动城市风貌品质的改善。


  值得注意的是,该规划还将引导全市人才安居工作的开展,通过产权赠与、免租金、低租金等方式实施保障,高层次人才公寓单套建筑面积一般为80—90平方米;其他优秀人才周转房单套建筑面积一般不超过60平方米,并试点开展共有产权住房的探索。


  与此同时,备受各界关注的住房租赁市场也将得到快速发展。市住建局相关负责人介绍,该局还将大力引导和培育住房租赁市场,发展二手住房市场,并逐步建立起“租赁住房—二手住房—新建商品住房”三层次的住房消费体系。通过搭建住房租赁平台,安排一定面积的土地专项用于租赁住房建设,允许商业用房按规定改建为租赁住房等措施筹措租赁房源供给。


  此外还将有效地推动二手住房市场的发展,引导居民通过二手住房解决住房问题,充分利用存量资源,减小住房空置率。


  宜居社区


  加快老旧小区改造 提升社区居住环境和生活品质


  不只是筹措新的房源,《住房规划》还将加速宜居社区的建设,推动城市人居环境的品质提升。


  具体如何实施?《住房规划》提出要加快推进宜居社区建设与老旧小区的改造,动员和引导企业及个人投资宜居社区建设,多渠道筹集资金,重点推进社区基础设施及公共服务设施建设。严格执行新建居住区配套公共服务设施与规划地块主体建设工程同步规划、同步设计、同步建设,按照规定验收并交付使用。


  “小区的改造关系着市民的居住环境和生活品质,也就是群众的获得感和幸福感。”市住建局相关负责人坦言,该局接下来将积极探索建立起政府统筹组织、社区具体实施、居民全程参与的工作机制,居民、市场、政府多方共同筹措资金机制,推进既有住宅加装电梯工作和节能改造工作,增加绿化、休闲、娱乐、体育等活动场地,优化市民的生活环境。


  笔者注意到,备受市民关注的社区管理工作也在《住房规划》中得到指引,在大力推进业主委员会组建工作的同时,还将探索开展“菜单式”物业服务管理模式,由物业服务企业向业主提供服务“菜单”,业主自选“服务套餐”。


  市住建局相关负责人还介绍,建设宜居社区还将充分运用新的建设技法,不断推动绿色建筑与装配式建筑发展。针对新建保障性住房、棚户区改造安置房项目以及容积率总建筑面积超过5万平方米的新建住宅小区全面执行绿色建筑标准。


  《住房规划》同时还提出鼓励新建住宅一次性装修到位或实施“菜单式”装修,并研究制定使用住房公积金贷款购买已认定为装配式建筑项目的商品住房的优惠举措,鼓励企业提高装配式建筑在商品住房项目中的比例。


  ■观察眼


  住房发展长效机制让市民安居更从容


  关注城市住房市场的发展,首先引起注意的就是房地产市场的发展动态。当前通过审议的《惠州市住房发展规划(2019—2022年)》周期为四年,笔者就以这个时间周期为节点梳理市场的变化。


  回顾过去四年的房地产市场发展,从2015年的低迷爬坡,再到2016年四季度调控降温,再到近两年市场常态化的调控持续深化发展,直至调控边际效应的凸显,惠州房地产市场正经历着“由波谷到波峰再到理性”的过程。聚焦到市场里发生的事情,房源从无人问津到门庭若市,再到跟风入市抢购,城市没变、房源依旧,但购房者的心态经历着跳跃式的转变,一次比一次没来由。


  在过去几年的调控期,“房子不够卖”“不抢就卖完了”等信息成为市民跟风入市的理由,整个市场供应量的多寡来源于市场端,通过分批次入市,控制工程建设进度,以及开发节奏等,市场出现供不应求,奇货可居的局面。


  为何造成这一局面?行业规划不够,以及既有市场里刚性的引导不足无疑是根源。然而,随着《惠州市住房发展规划(2019—2022年)》的实施,未来实现改善将是大概率的事情。该规划控制土地供应规模的同时,对土地开发节奏也进行了明确的限制,确保工程建设的可控性,供应的土地能够及时建设完成入市供应房源。


  与此同时,对于房源阶段性的入市规模也给出了明确的指引,强化规划的引导,有效保障了市场的房源供应,让市场有序有度和合理发展。一方面确保了企业开发的有序进行,另一方面则能够让市民知晓,让市场更有信心,更有计划和从容选择入市时机。


  再关注到未来住房保障机制的发展,在保障商品房供给的同时,公共租赁住房、人才安居住房、国有机构租赁住房,以及二手房源租赁等住房供应机制也将得到完善。而多渠道的住房供给也将使市民实现安居选择的多样化,而不再聚集于购买商品房这一方式。


  房源供给渠道的多元化,带来市民安居选择面的拓宽,反过来又将带动住房市场良性发展。在当前商品住宅市场迅速发展的阶段,租赁住房和保障住房体系的建设将意味着市场有了替代选择,也将不再过度集聚于单一的商品房需求,降低房地产市场的热度,营造更加健康和多元的城市居住环境。


  最后看回该住房规划本身,其所勾勒的多渠道供应和有序的供应无疑将有效带动市场的稳定发展,但也要看到落地实施真正影响到城市生活尚需时日。在这一局面下,笔者认为无论是住建部门,还是国土部门都应该细化指引和落实,真正落实到每一宗土地的供应、每一张预售许可证的审批发放过程中。与此同时,对于租赁住房房源所需的土地、政策和平台筹建等,扎实推进,让城市住房多一种选择,让市民真正实现安居乐业。

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