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阅房网特约专栏《平心而论》第八期 疫情与揭阳房价

发布于: 2020-02-03 17:25:59  出处:阅房网 责任编辑:阅平

摘要:新型冠状病毒感染的肺炎疫情在这个新年席卷而至,疫情之后,揭阳房价会有怎样的影响。

  不偏不倚,不左不右,不狂不燥,凭心而论,平心而谈。
  
  阅房网特约专栏《平心而论》第八期 疫情与揭阳房价。

  
  A、一场新型冠状病毒感染的肺炎疫情在这个新年席卷而至,因某只已被人类果腹的蝙蝠,人们停止了拜年,一些城市贴上了封条,连无所不能的“潮汕老爷”也敕令信众要安心呆在家中。
  
  B、为避免发生病毒交叉感染,揭阳市区大多售楼处已经处于关停或半闭状态,但2月伊始,平哥便收到了几家大房企升价或取消优惠的信息,其中空港区某项目对比节前价格变动幅度高达20%,这与年前房价优惠幅度形成鲜明对比。
  
  C、2月1日,央行、财政部、银保监会、证监会、外汇局发布的《关于进一步强化金融支持防控新型冠状病毒感染肺炎疫情的通知》,提出30条措施,强调将利用多种货币政策工具,提供充足流动性,保持金融市场流动性合理充裕,维护货币市场利率平稳运行。2月3日人民银行以利率招标方式开展了12000亿元逆回购操作。

 


  
  平论:
  
  
  一、当年的非典
  一场没有硝烟的战争占据了新年的各版头条,突发的疫情冲淡了春节的喜庆也改变了人们的生活方式,抢口罩、抢大米、抢兽药……“蝴蝶效应”在恐慌中不断扇动翅膀。类似的场景在2003年的“非典”也曾上演,虽然现在的医疗水平、反应速度、信息传播、产业结构已经不可与当时同语,但对社会经济的破坏及后续影响还是有较大相似点的。而正是“非典”肆虐的2003年,国务院发布了《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》(简称 18 号文 ),明确提出了 “房地产业已经成为国民经济的支柱产业” 。时至2020,虽然大概率房住不炒的方向不会有太大的变动,但在过去两年间多次加码的调控手段应该会在逐渐松绑,特别是金融类的临时调控政策及地方性限购政策在一季度松绑是大概率事件。
  
  生活在揭阳的小伙伴是否还记得2003年的房价,没错,当时有些房子的单价还是在三位数,虽然当时还没有正式的房价统计,但据业内人士回忆,当时的均价也就相当于目前一套普通60平住宅的月租。而当年的非典疫情到了天气转暖之后就基本化解了,这一次的新型冠状病毒专家也说是不耐热类型,加上本次疫情的应对速度与强度远强于当年的非典,因此“莫望浮云遮望眼,风物长宜放眼量。”

 


  
  二、现在的房价
  
  2019年对房企来说,是活下去的年份,揭阳有些项目卖出了仅比楼面地价高出40%的单价,某些项目从最高万元级的定价下调至六七千的定价,这绝对是亏损的买卖,现在的揭阳市场已经是全国性大房企唱主角的年代。这些大房企对资金回笼速度的要求高于对利润率的追求;对半年度报表、年度报表的重视程度也高于一时的得失;最重要的是对未来行情的预判能力比小房企更胜一筹。因此,这些大房企在2019年第四季度的价格大幅优惠就不难理解了。
  
  可吊诡的是,在目前这种“打狗不出门”的情况下,各大房企却不约而同在2月份涨价,这就有点不正常了。虽然可以理解为现在是摆脱了年报冲量压力所以取消了年未的一些优惠力度,但为什么不是一月份涨价而是选择在2月份涨价呢?上段提到一个重点,神通广大的大房企对未来行情的预判能力比小房企更胜一筹,一方面是经验丰富且站得高看得远,另一方面是这些大企中不乏可以站在天安门看阅兵的大咖,他们获取信息的渠道也更加广泛。这个时候选择涨价,肯定不是因为2月份或3月份的行情有多好,而是他们看到了疫情过后的行情,也就是说他们现在定的是未来的价格。
  
  从宏观层面来讲,一季度的GDP增速破六、人民币走低、地方财政收入减少的压力已是非常明显,房地产作为能快速拉动基建、消费、信贷、财政收入的马车,拉出来溜一溜也许是最无奈也是最见效的“兽药”,特别是对地方政府而言,更是不多的选择之一。

 


  
  三、未来的房价
  
  这场疫情中发生的各种抢,让我们见识了在信息快速传递时代,“人从众伞”的威力,在房价快速上涨的前几年,我们也经常在售楼处看到这种一大堆人买房如买白菜的疯狂行为。虽然预计接下来房价将会有一波行情,但经过一波“房住不炒”的教育,相信人们购房热情将会更加理性,同时炒风也将难盛,因为房产税这支达克利斯之剑早晚会落下。
  
  揭阳作为三四线城市,可能能比一二线城市较快走出疫情阴影,但在房价传导速度上却肯定会比一二线城市慢不止一拍的时间。因此,揭阳房价在短期内并不会大范围的升跌,成交量肯定有负面影响,但在进入二、三季度之后,如果金融环境继续宽松的话,房价将会有一波升幅,特别是优质项目。
  
  受疫情影响下,一方面开发商的推货节奏被逼延后,原定在春节开盘的几个项目目前也已延后;另一方面开发商的年度销售计划早在年初已确定。这将会造成今年市场供应集中在二、三季度时间,形成多方角力局面。
  
  揭阳的楼市发展至今,许多家庭已经进入了二次置业、三次置业时代,有些是改善性需求、有些是家庭扩大(儿女与父母分开居住)需求……有了之前的置业经验,他们对于居住环境的要求也越趋严苛。
  
  两方面因素的叠加之下,高品质楼盘和特色明显项目将成为未来一段时间市场的宠儿,而不是与2019年一样,关注点集中在房价。特别是拥有健康概念的项目将在疫情后更受欢迎,如空中错层绿化+新风系统的【嶺峯】Loft公寓、纯板式结构南北全通透的【时代香域】等。

 

【嶺峯】Loft公寓


  
  最后祈祷疫情快快结束,各家各户回复正常生活,各行各业恢复正常生产。

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