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《平心而论》 全国房价正式破万 揭阳处在什么位置?

发布于: 2020-10-23 17:10:22  出处:阅房网 责任编辑:黄晓芷

摘要:《平心而论》 全国房价正式破万 揭阳处在什么位置?

 

  10月20日,国家统计局发布9月份商品住宅销售价格变动情况统计数据,从全国70个大中城市房价数据看,9月新建住宅有55个城市房价上涨,超过了2019年的“金九银十”, 70个城市二手房房价数据,上涨城市50个,这是最近2年来的最高位,17个城市的二手房价格下调也是最少。

 

 

  10月21日,上海易居房地产研究院发布《全国百城房价报告》。今年6-9月,全国新建商品住宅连续四个月的单月成交均价突破万元价格线,说明房价的趋势,即全国房价正式进入万元大关。

 

 

  平论

 

 

  就在祖国山河一片红之际,揭阳的房价又是如何呢?先看一下成交情况,根据网签数据,榕城区的一手房的月成交量在第三季度基本稳定在10万平方米左右,同比二季度上升超一成。1-3季度一手房均价为6716.42/平。另据市统计局2020年1-8月份统计数据,揭阳市住宅销售面积159.24万平,销售额114.91亿元,折合均价为6279.83元/平。另外一个比较有意思的数据是1-8月份的竣工面积,受疫情影响,今年的工程进度受到了较大影响,1-8月份的住宅竣工面积16.89万平方,同比下降78.1%,对比1-8月份月均销售19.9万平方的住宅面积,意味着1-8月份的新增面积不足市场一个月的去化量。

 

  (4-5月榕城一手房网签数据,来自市自然资源局)

 

  (6-9月榕城一手房网签数据,来自市自然资源局)

 

  (住宅均价,来自市自然资源局)

 

  (住房供需数据,来自市统计局)

 

 

  了解了基本数据,我们再回过头来看房价。受疫情及房企融资“三条红线”(即重点房地产企业资金监测和融资管理规则)的影响,回笼资金成了今年房企的首要目标,不可否认,揭阳市区目前的定价权已经被全国性房企掌控。因此以价换量,降价降库存成了前阶段的市场主调,从统计数据来看,第三季和国庆假期,市场的成交量无论同比还是环比,都有明显上升,最引人关注的莫过于恒大年内的第二波大型促销。9月初,恒大召开营销大会,宣布全国619个楼盘限时全线7折优惠,在刚刚过去的这个国庆假期,价格优惠力度空前的恒大悦龙台销量就取得了三位数的成绩。而近来成交火爆的揭东片区,在近两个月的时间也是以低价为主要吸引点,某项目甚至卖出了接近楼面地价的毛坯房价。但另外一方面,价格也不是决定市场的唯一因素,比如万达广场,因为其优越的地理位置,优质的资源配套,虽然住宅(毛坯)均价接近9千,但在这个国庆也是同样取得了三位数的销量。同样高定价高走量的还有9月份刚开放展厅的保利大都汇项目。

 

 

  放眼整个市场,目前揭阳的房价水平正处于近两年来的一个较低位置,市场观望情绪非常浓厚,最近平哥接触的购房意向者中,有部分对价格抱着“没有最低只有更低”的想法。

 

 

  而我个人的观点是,鉴于开发成本的不断上扬,目前的价格已经是见底阶段,而大多数一线房企已经接近完成全年销售目标,因此已经取得揭阳市场定价权的他们基本会慢慢停下“赔本赚吆喝”的节奏;前两年高速开发的步伐也因疫情而按下了“慢进键”,新增面积已经远慢于销售面积,存量房也呈下降趋势,供需关系的天平已经在向另一面倾斜;2020年大家看到最多的金融新闻就是资金大放水,全世界的央行都在货币超发,虽然有“三条红线”限制房企融资,但这只能限制资金在源头流向房地产,现在到了第四季,有些资金已经开始流入终端,而终端最后又会在楼市、股市、债市中形成“入海口”,从历史来看,楼市的“入海口”无疑是最波澜壮阔的。

 

 

  风物宜将放眼量,短时间来看,揭阳的房价还是处在一个筑底阶段,在“三条红线”的压力下,房企被动降杠杆的动机依然存在,不排除个别项目还会以价格手段抢份额;而降价项目的传播效应又会反过来拉低民众的价格预期,出手犹豫。平哥个人观点是,揭阳的房价会在明年2、3月份会迎来拐点,在此之前,市场能走量的要么是价格超低项目,要么是不可复制的质优项目,很难再现百花齐放的格局。从自住角度来讲,今年的第四季度或许是性价比最高的入市时机,后续将难买到超低价房源。

 

 

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